Читать онлайн «Инвестиции в недвижимость». Страница 59

Существуют некоторые общие правила, используемые в операциях по продаже недвижимости. Разумеется, они могут корректироваться в зависимости от особенностей каждой конкретной сделки. Рестораны фастфуда чаще всего продают, основываясь на соотношении предлагаемой цены и годового денежного потока. Если цена покупки превышает денежный поток в шесть раз, то это прекрасная сделка. Нижним пределом является ситуация, когда соотношение составляет 4,5. Под денежным потоком я понимаю сумму доходов перед уплатой процентов по кредиту, налогов и без учета амортизации. Кто-то может определять это понятие и несколько по-иному.

Возьмите на заметку

Существуют некоторые общие правила, используемые в операциях по продаже недвижимости. Разумеется, они могут корректироваться в зависимости от особенностей каждой конкретной сделки.

Недвижимость, приносящая доход, может продаваться по самым разным причинам и ценам. Вспоминается история о владельце автозаправочной станции с небольшим круглосуточным магазинчиком. Этот хитрец всеми силами старался создать видимость большего денежного потока, чтобы выторговать более высокую продажную цену. Каждый раз, когда его посещал потенциальный покупатель, он разбрасывал мусор по всему помещению, оставлял грязь в туалетах, да и сам появлялся перед посетителем в самом затрапезном виде. В ходе осмотра станции он со смущенным видом говорил: «Если всем этим управлять как полагается, то доходы взлетят к небесам». Нередко владельцы недвижимости приписывают к сумме денежного потока свою зарплату, затраты на содержание личных автомобилей, бытовые расходы и т. д.

Подобные приемы являются обычным делом при продаже недвижимости. Ими пользуются даже самые порядочные владельцы. Поэтому опытные покупатели полагаются только на величину денежного потока, рассчитанную по строгим отраслевым нормам, и на объективный анализ всех показателей.

Мы с Робертом Палли как-то раз продали ресторан «Burger King» на Гавайях по цене, в основу которой была положена очень высокая совокупная сумма выручки, которая случается далеко не каждый год. Правда, речь шла о чрезвычайно прибыльном заведении, которое было расположено в выигрышном месте и им умело управляли. К тому же в роли покупателей выступали иностранцы, очень заинтересованные в приобретении ресторана. В данном случае решение о продаже было совершенно однозначным. Мне не раз приходилось продавать рестораны по цене, в шесть раз превышающей годовой денежный поток, но чтобы цена рассчитывалась из валового дохода – такое со мной случилось впервые.

Если речь идет о продаже незастроенного земельного участка, то в качестве главного фактора выступает жадность. Все зависит от того, какую прибыль владелец земли посчитает для себя достаточной. Здесь нет каких-то общих правил. Владение землей предполагает, что вам предстоит решить, насколько окупятся расходы по дальнейшему содержанию этого участка или его возможной разработки. Нередко землю продают только по той причине, что содержать ее становится невыгодно. Если вы чувствуете, что с владением в любом случае придется расстаться, то решение о продаже не вызывает каких-то трудностей.

К числу самых памятных ошибок относится преждевременная продажа жилых домов на Гавайях, которые через год-два выросли в цене практически в два раза. Известны случаи, когда домовладельцы кусали себе локти, неправильно выбрав время для продажи. Такое не раз бывало во многих штатах США, где рост цен на недвижимость приобретал вдруг взрывной характер. Вот и я вместе со многими другими незадачливыми продавцами не учел тенденции быстрого роста рынка.

В то же время упущенная возможность продажи на пике рыночных цен является такой же ошибкой. Мне известны случаи, когда стратегия удержания приводила к серьезным потерям в условиях стремительно падающего рынка жилой и коммерческой недвижимости.

Помимо цены существует немало других факторов, оказывающих влияние на решение о продаже или покупке. Например, вы чувствуете, что уже не способны управлять недвижимостью или нести дальнейшие расходы по ее содержанию. Возможно, получили информацию о грядущих инфраструктурных изменениях, которые серьезно скажутся на рынке недвижимости в данной местности. Может быть, возникла необходимость передать недвижимость в собственность ключевым партнерам, чтобы не потерять их. В любом случае анализ сделки по продаже недвижимости требует такого же взвешенного подхода, как и решение о ее строительстве или приобретении.

• Пользуйтесь общепринятыми правилами в оценке стоимости.

• Обычно главным фактором при определении цены недвижимости является не ее внутренняя ценность, а создаваемый ею денежный поток.

• Если не обладаете даром ясновидения, то вас в любой момент могут подвести колебания рыночных цен.

• Если не справляетесь с управлением или содержанием недвижимости, ее лучше продать.

• Не упускайте уникальных возможностей продажи, которые встречаются только раз в жизни.

• Роберт Кийосаки, «Богатый папа, бедный папа».

• Кен Макэлрой, «Азбука инвестирования в недвижимость».

Джон Финни является президентом «Income Properties, Inc.», специализирующейся на поиске недвижимости, ее модернизации, владении и управлении ею. Спектр недвижимости – жилые и офисные здания, предприятия общественного питания и торговли, автозаправочные станции, индивидуальные жилые дома и фермы, ночные клубы и другие заведения на Гавайях, Гуаме и в западных штатах США. В прошлом Финни и его партнер Роберт Палли были держателями лицензии на рестораны «Burger King» на Гавайях. За десять лет они построили, открыли и продали тридцать пять заведений подобного рода. Кроме того, они участвовали во многих других сделках с недвижимостью в США. По образованию Джон юрист. Окончил юридическую школу в Стэнфорде. Военную службу проходил в морской пехоте.

Я познакомился со Скоттом в 1999 году на турнире по гольфу в Финиксе. Мне было известно, что это один из самых крупных банкиров в Аризоне, специализирующихся на ипотечных кредитах, но я и представить не мог, что Макферсон тоже слышал обо мне. Улыбаясь, он сказал при встрече: «Мне очень нравятся ваши мысли по поводу акций и инвестиционных фондов. Это самые ужасные инвестиции».

В то время меня яростно критиковали финансовые эксперты и пресса, за которыми стояли крупные инвестиционные фонды. Тогда, в 1999 году, фондовый рынок был явно перегрет, и люди верили, что могут заработать миллиарды в условиях «новой экономики» и господства интернет-компаний. Поэтому для меня очень многое значил тот факт, что Скотт встал на защиту моей философии и объявил акции и инвестиционные фонды рискованными инвестициями. Ощущая такую поддержку, я уже с куда большим интересом стал наблюдать за событиями на игровом поле.

Сегодня Скотт – это один из трех банкиров, кому я звоню, когда хочу услышать откровенное мнение о финансировании недвижимости. Именно Скотт несколько лет назад предупредил меня, что на рынке недвижимости назревает мыльный пузырь, вызванный субстандартными ипотечными кредитами. Благодаря Скотту мы вместе с Ким избрали более консервативную тактику инвестирования в недвижимость.

Я всегда выступал за финансовое просвещение. Чем умнее человек, тем меньшему риску он подвергается. Об этом и пойдет речь в данной главе. Скотт сделал меня умнее. Те знания, которыми он со мной поделился, позволили свести к минимуму риск инвестиций. Этого же я желаю и вам.

Подготовительный период – не что иное, как проводимые командой исследования и изыскания. Это необходимая составная часть любых операций с недвижимостью, независимо от того, идет ли речь об индивидуальном жилом доме или огромном комплексе коммерческих зданий. Покупатель должен подготовиться, прежде чем поставит подпись под договором. Лишь в ходе процесса сбора данных можно в полной мере изучить все аспекты приобретаемой недвижимости. Делать это надо с максимальной тщательностью.

Возьмите на заметку

Бенджамину Франклину принадлежат слова: «Усердие – мать удачи».

Если вы наметили недвижимость для покупки, то решение, очевидно, базируется на совокупности неких поверхностных фактов. Как правило, вы осматриваете здание и изучаете какую-то финансовую информацию, предоставленную продавцом или брокером. Основываясь на этих сведениях и впечатлениях о том, что данная недвижимость вписывается в ваши бизнес-планы, вы делаете предложение о покупке. Если продавец принял предложение, то работа, а точнее, работа команды только начинается!